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房地產開發企業銷售未完工開發產品收到預收款如何交稅

2019-10-23分類:財稅小白必看
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由于房地產開發企業經營涉及時間周期長,需要資金量大等特殊原因。一般當項目達到商品房預售條件時,房地產開發企業就開始對外預售商品房,從而提前回流資金,緩解資金成本壓力。而這部分款項尚達不到收入確認條件,而作為預收賬款入賬。那此部分預收賬款需要交哪些稅?怎么交?

一、涉及的增值稅預繳

在增值稅的處理上,相對比較簡單明了。根據《國家稅務總局公告2016年第18號》規定,納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率/征收率)×3%(其中現行的征收率為5%,適用稅率為9%)

二、涉及的土地增值稅預繳

1、什么情況下需要預繳土地增值稅?

根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定,納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

那么其實土地增值稅在項目清算前,均適用預征的情形。這一點與其它稅種預征有所不同。

2、預繳比例

根據國稅發〔2010〕53號第三條規定,除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。對尚未預征或暫緩預征的地區,應切實按照稅收法律法規開展預征,確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。

列舉部分地方性規定,如:

深圳劃分相對簡單,僅按三類進行預征,具體為:

廣州相對分類更細,具體為:

青島稅局則更加復雜,在具體執行中還引入了銷售單價的標準。具體為:

3、土地增值稅預征收入

根據國家稅務總局公告2016年第70號第一條,可知:

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

三、涉及的所得稅預繳

1、預繳時間?

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號第九條,企業銷售未完工開發產品所取得的收入應分季(分月)預繳。

2、怎么預繳?

同樣根據國稅發〔2009〕31號第九條可以發現,在季度或月度,在總局規定的計稅毛利率水平范圍內,以各地方規定的具體適用比例,計算出預計毛利額,計入當期應納稅額所得額。在年度納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。相當于是在匯算清繳時,此部分會計上暫未確認收入的預收賬款需按所得稅的要求確認收入并計算出實際利率并入應納稅額計算納稅。

3、預繳比例?

稅務總局規定的季度(月度)預繳時計稅毛利率水平范圍:

(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。

(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。

(3)開發項目位于其他地區的,不得低于5%。

(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。

地方政策的規定

石家莊市對房地產開發經營企業銷售未完工開發產品計稅毛利率的規定為

(1)開發項目位于石家莊市長安區、橋西區、裕華區、新華區、高新區、藁城區、欒城區、鹿泉區、正定新區、循環化工園區的,不得低于25%;

(2)開發項目位于其他地區的,不得低于10%;

(3)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于5%。

江蘇省對房地產開發經營業務企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率具體規定為:

(1)開發項目位于南京市城區和郊區的,計稅毛利率為15%。

(2)開發項目位于除南京以外的其他地區的,計稅毛利率為10%。

(3)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,計稅毛利率為3%。

廣東省(不含深圳市)對房地產開發經營業務企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率的規定為:  

(1)開發項目位于廣州市城區和郊區的,計稅毛利率為15%。

(2)開發項目位于除廣州市以外的其他地級市城區和郊區的,計稅毛利率為10%。

(3)開發項目位于其他地區的,計稅毛利率為5%。

(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,計稅毛利率為3%。

可以發現廣東省的規定相當于是直接按總局規定的最低比例執行。

深圳市對房地產開發經營業務企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率的規定為:

(1)開發項目位于我市經濟特區內的,計稅毛利率為20%

(2)開發項目位于我市經濟特區外的,計稅毛利率為15%

(3)開發項目屬于經濟適用房、限價房和危改房的,計稅毛利率為3%。

4、所得稅預繳基數是否包含增值稅?

由于預收賬款是作為一項負債掛賬的,因此暫未剝除增值稅銷項稅額。那么預繳所得稅時是否以預收賬款全額為基數計算毛利呢?對于這一點,所得稅方面暫無明確規定。比較一致的做法為參考土地增值稅對這一點的規定。

房地產企業銷售未完工開發產品的收入=預收款-應預繳增值稅稅款

文章來源:一葦咨詢

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